index- och fastighetsskattetillägg i hyresavtal
Den senaste tidens turbulens i världsekonomin ger ringar på vattnet även inom ramen för gällande svenska hyresavtal. Mot bakgrund av detta är index- och fastighetsskattetillägg viktiga villkor för hyresgäster att diskutera vid kommande förhandlingar av era lokalhyresavtal.
Indextillägg
Det har troligtvis inte undgått någon att inflationen är på väg uppåt. Viktigt att veta är att inflationen mäts i index. Det svenska index som ligger till grund för de allra flesta indextillägg i hyresavtal är konsumentprisindex, KPI. Inflationen/KPI har mellan år 2015–2020 varit i snitt ca 1,2 procent.
En sedvanlig indexklausul är formad så att indexeringstillägget följer inflationen i förhållande till ett avtalat bastal (i hyresavtal oftast oktober ett visst år). Dvs, höjs inflationen i förhållande till bastalet stiger indextillägget med samma procentsats, men om inflationen minskar så minskar även indextillägget. I de flesta hyresavtal kan indextillägget dock aldrig leda till avdrag från den ursprungliga bashyran. Denna typ av klausul är förhållandevis neutral och en bra kompromiss mellan parterna vad gäller risken för inflationssvängningar.
Utöver den sedvanliga indexklausulen beskriven är det vanligt med indexklausuler som stadgar att indextillägget kan höjas men aldrig sänkas, dvs. om indextalet minskar erlägger hyresgästen alltjämt samma indextillägg som föregående år. En sådan klausul kan leda till kraftiga permanenta hyreshöjningar vid svängningar i inflationen, eftersom tillägget baserat på en kortvarig topp i inflationen inte justeras nedåt när inflationen stabiliseras.
Om man dessutom har indextillägg som justeras varje kvartal i stället för årsvis, vilket blivit vanligare senare år, kan hyran komma att höjas till orimliga nivåer under bara ett år.
I vissa fall kräver hyresvärden därtill även en årlig fast minimumindexjustering, vanligtvis 2 procent. På senare tid har 3 procent blivit alltmer förekommande. En sådan tröskel är inte kopplad till inflationen utan är ett sätt för hyresvärden att årligen höja hyran utan beräkningsgrund och utan koppling till inflationstakten.
Mellan januari 2022 och april 2022 ökade KPI med över 3 procentenheter. KPI för april 2022 ligger på 6,4 procent, att jämföra med snittalet på 1,2 procent mellan 2015–2020 som berörts ovan. Om denna trend fortsätter innebär det att indextillägget för de flesta hyresgäster kommer att höjas rejält från och med 1 januari 2023.
Indexklausulen är således i dagsläget något som än mer i vanliga fall är att beakta vid förhandling av villkoren i ett hyresförhållande i samband med en villkorsuppsägning.
För att skydda sig mot indexhöjningar är det såklart möjligt att förhandla bort indexklausulen. I de flesta fall är det dock svårt, med tanke på att indextillägget dels är så pass inarbetat i branschen, dels för att hyresvärden också vill kompensera sig för värdeminskningen av hyresintäkten som inflationen medför. Ett annat alternativ är att övergå till uppräkning med fast procentsats i stället för index kopplat till KPI. Om KPI-indexklausulen ska använda kan man överväga att införa ett tak på de årliga indexhöjningarna. Det man som hyresgäst åtminstone bör kräva är att risken delas, dvs att om inflationen går ner ska även indextillägget sänkas. Hyresvärden gör ju annars närmst en obehörig vinst efter plötsliga inflationstoppar.
Fastighetsskattetillägg
Under 2022 genomför Skatteverket en förenklad fastighetstaxering av hyreshus. Hyreshus är per definition en byggnad med minst tre bostäder eller minst en lokal. Taxeringsvärdet ska beräknas bland annat på fastighetens geografiska läge och på dess marknadsvärde år 2020. Marknadsvärdet baseras dels på fastighetsförsäljningar, dels på marknadsvärdesbedömningar. Det är ännu oklart hur taxeringsvärdena kommer att fastställas då besluten ska komma tidigast i mitten av juni 2022. Å ena sidan har fastighetspriserna stigit markant sen 2019, å andra sidan har vakansgraden ökat och avkastningsnivåerna sänkts på grund av pandemin. Alla dessa faktorer påverkar taxeringsvärdet.
Vi kan dock utgå från att taxeringsvärdena för de flesta handelsfastigheter kommer att höjas. Bransch- och intresseorganisationen Sveriges Allmännytta prognosticerar att taxeringsvärden för lokaler i genomsnitt kommer att öka med sex procent 2022.
Det är vanligt att hyresavtal stadgar att allt kostnadsansvar för fastighetsskatt ligger på hyresgästen, genom att fastighetsägaren ersätts för skattekostnaden genom fastighetsskattetillägg fördelat i andelar mellan fastighetens hyresgäster. Skulle fastighetsskatten öka så ökar därmed totalhyreskostnaden för hyresgästen, medan hyresvärden förblir opåverkad. Detta bör man ha i åtanke under kommande hyresförhandlingar. Såsom i fallet med indexklausuler kan man som hyresgäst även argumentera för att fastighetsägaren/hyresvärden ska vara med att dela risken för kraftigt höjt fastighetsskattetillägg. Detta särskilt då fastighetsskatt är en statlig avgift som enligt skattesystemet åläggs en ägare av en fastighet. Det bör således inte vara en självklarhet att denna skatt inte ska belasta just fastighetsägaren, utan i sin helhet ska bäras av hyresgästerna.
Slutligen bör man som hyresgäst vid en omförhandling förvissa sig om att hyresgästernas andelar av fastighetsskatten är korrekt fördelade i enlighet med angiven beräkningsgrund så att inte hyresvärden erhåller ett högre sammanlagt belopp i fastighetsskattetillägg än vad dennes skattekostnad uppgår till. I sådant fall gör hyresvärden även i detta avseende en obehörig vinst.
Vilken hjälp kan Svensk Handel Juridik erbjuda?
Önskar ni veta mer så hör av er till oss Svensk Handel Juridik. Svensk Handel Juridik erbjuder juridisk rådgivning inom samtliga delar av den kommersiell hyresrätten.
