Covid-19: Har du rätt att få ersättning som hyresgäst?

Risken för smittspridning gör att många kunder väljer att stanna hemma och flera företag vittnar om minskad försäljning. Vi får just nu många frågor från medlemmar om vilka rättigheter de har enligt sina hyresavtal. Vi listar några av de vanligaste frågorna nedan.

Kom ihåg att alla fall är unika och måste bedömas var för sig. Svensk Handel Juridiks specialister hjälper er att granska era hyresavtal, ta fram strategier och utforma eventuella krav på hyresreduktion och skadestånd i den uppkomna situationen etc. Kontakta oss för att veta vad som gäller i just ert fall.

Vi på Svensk Handel och Svensk Handel Juridik arbetar som vanligt för fullt för att handlare ska ha de bästa möjliga förutsättningarna att ha en fungerande och lönsam verksamhet.  Svensk Handel och Svensk Handel Juridik för just nu en pågående dialog med organisationen Fastighetsägarna där vi lyfter frågor rörande hyresfria månader i det akuta skedet med en efterföljande upptrappning alternativt ren omsättningshyra, flexibla och valbara öppettider, omställnings- till månadsdebitering i efterskott, avskaffning av marknadsföringsbidraget etc. För den fullständiga listan läs mer här.

Har ni inspel till dessa diskussioner får ni gärna kontakta Elisabet Elmsäter Vegsö på Svensk Handel.

Kontakta Elisabet


Kan hyresvärden vara fri från ansvar p.g.a. force majeure?

Många hyresavtal innehåller force majeure-klausuler som innebär att hyresvärden (men oftast inte hyresgästen) under vissa förutsättningar kan vara fri från skadeståndsansvar om denne inte kan fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Exempelvis kan hyresvärden vara fri från ansvar om ett myndighetsbeslut innebär att hyresvärden inte kan hålla sitt köpcentrum öppet som vanligt.

En force majeure-klausul påverkar generellt sett inte hyresgästens rätt att begära hyresnedsättning. Se mer under avsnittet nedan om hyresgästens rätt till hyresreduktion.


HAR Hyresvärden rätt att stänga köpcentrum i rådande situation?

Hyresavtal som rör lokaler i ett köpcentrum innehåller ofta bestämmelser som ger hyresvärden en ensidig rätt att ändra öppettiderna. Om det finns stöd för ändringar i hyresavtalet skulle hyresvärden kunna begränsa öppettiderna för ett köpcentrum, vilket vi också har sett en del hyresvärdar göra i den rådande situationer. Däremot finns det normalt sett aldrig stöd i hyresavtalet för att ensidigt kunna stänga köpcentrumet mer än tillfälligt pga. säkerhetsbrist (t.ex. bombhot). Vid sådana avtalsenliga regleringar av öppettiderna äger hyresgästen inte juridisk rätt till vare sig hyresnedsättning eller skadestånd pga de minskade eller ökade öppettiderna, även om sådan givetvis kan överenskommas på frivillig basis. Om däremot myndighet eller regering beslutar om stängning är detta en sådan exceptionell situation att hyresvärden skulle nödgas att stänga. I sådant fall äger hyresgästen inte rätt till skadestånd, men kan ha rätt till hyresreducering.


Har hyresgästen rätt att stänga verksamheten?

Många hyresavtal för lokaler i köpcentrum innehåller en skyldighet för hyresvärden att hålla centrumet öppet och lokalen tillgänglig under vissa tider. I de flesta fall innebär detta att hyresgästen måste hålla öppet och bedriva verksamhet i lokalen under öppettiderna. Det är inte ovanligt att sådana bestämmelser är belagda med vite. Om ni har sådana skrivningar i ert hyresavtal måste ni ha tillstånd från hyresvärden om ni ska kunna stänga. Om ni håller stängt utan hyresvärdens tillstånd riskerar ni att få hyresavtalet förverkat. Ni kan då i värsta fall behöva flytta från lokalen utan att få någon ersättning. Ni kan även bli skyldiga att betala vite eller skadestånd till hyresvärden.

Som nämnts ovan tar force majeure-klausuler i hyresavtalet oftast bara sikte på hyresvärdens ansvar. Hyresgäster har alltså inte samma möjligheter att vara fria från ansvar vid force majeure-situationer. Om Staten eller Folkhälsomyndigheten skulle kräva att butikerna stänger  skulle hyresgästen strikt juridiskt tolkat vara skyldig att hålla öppet enligt hyresavtalet. Med hänsyn till att det skulle råda en unik situation har vi dock svårt att se att någon hyresvärd skulle kräva att ni håller öppet. Det är även osannolikt att hyresvärden skulle kräva att ni betalar hyra under tiden butiken tvingas hållas stängt.


Har hyresgästen rätt till skadestånd vid vikande omsättning?

Om du drabbas av vikande omsättning på grund av omständigheter som du inte rår för kan du ha rätt till skadestånd.

För att du ska ha rätt till skadestånd, t ex för förlorad bruttovinst, krävs att skadan beror på en störning som hyresvärden orsakat genom sin vårdslöshet. Störningen kan bestå i att köpcentrumet stängs eller att tillträdet till er lokal begränsas. Men om det inte är hyresvärdens agerande som orsakat störningen har du inte någon rätt till skadestånd. Du kan däremot ha rätt till hyresreduktion.

Beroende på hur spridningen av Covid-19 kommer att utvecklas och de konsekvenser det får för möjligheten att bedriva handelsverksamhet, kan dock bedömningen ifråga om möjligheterna till skadestånd förändras.


Har hyresgästen rätt till hyresreduktion vid vikande omsättning?

I fall där hyresvärden inte har varit vårdslös kan ni ha rätt till hyresreduktion om du (1) lider hinder eller men i nyttjanderätten till lokalen och (2) ni själva inte har orsakat det. Ni kan alltså ha rätt till hyresreduktion även om det är annan än hyresvärden som har orsakat det som har påverkat din lokal. Hinder eller men i nyttjanderätten kan vara om lokalen drabbas av störningar såsom vattenläckage, buller eller försämrad tillgänglighet.

Det är viktigt att meddela hyresvärden om att ni lider hinder eller men i nyttjanderätten och att ni kräver hyresreduktion. Normalt sett kan ni bara få hyresreduktion från det datum som ni meddelat hyresvärden.

Även om ni kräver hyresreduktion är det viktigt att ni fortsätter att betala hyran annars riskerar ni att vara försenade med hyresbetalningen och få lokalen förverkad. Om ni inte vill betala hela eller delar av hyran till hyresvärden måste ni deponera hyran hos Länsstyrelsen.

Även om ett hyresavtal innehåller en bestämmelse om force majeure till fördel för hyresvärden så är bestämmelsen om rätt till hyresreduktion vid hinder eller men endast möjlig att avtala bort i vissa fall. Dessa fall är:

  • hyresvärden utför arbete för att iordningsställa lokalen i det skick parterna har kommit överens om,
  • hyresvärden utför sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten i övrigt, eller när
  • hyresvärden utför annat arbete som har angivits särskilt i hyresavtalet.

Kan vi säga upp hyresavtalet om vi måste hålla stängt?

Om hyresvärden eller myndighet fattar beslut om att verksamheten måste hålla stängd innebär detta sannolikt ett hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt till lokalen. Detta skulle kunna innebära en väsentlig brist i lokalen. Om hyresvärden inte åtgärdar bristen i skälig tid kan ni som hyresgäst ha rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande.

Observera dock att lagbestämmelsen aldrig har tillämpats på det sättet då det inte har funnits någon liknande situation. En uppsägning får därför sägas vara förenad med stor osäkerhet och det finns en risk att det istället ses som ett avtalsbrott om ni flyttar utan att uppsägningen har godkänts av hyresvärden. Varje fall måste därför bedömas för sig och ni bör därför göra en eventuell uppsägning med hjälp av en jurist med god kunskap på rättsområdet.

Kontakta oss

En del av Svensk Handel

Svensk Handel arbetar för att stärka handelns konkurrenskraft. Svensk Handel är en arbetsgivarorganisation som driver handelns frågor för parti-, detalj- och e-handeln. Svensk Handel Juridik är ett helägt dotterbolag till Svensk Handel och har i mer än 40 år bistått medlemmar med juridisk rådgivning. Som medlem i Svensk Handel får ni rabatterade priser på vår rådgivning.

Svensk Digital Handel

Svensk Distanshandel AB utvecklar tjänster och driver frågor som bidrar till en tryggare, smartare och mer lönsam digital handel i Sverige. I nära samarbete med föreningen Svensk Digital Handel verkar de tillsammans för att stärka den svenska e-handelns konkurrenskraft. Medlemmar i Svensk Digital Handel får rabatterade priser på vår rådgivning.

Trygg E-handel

Trygg E-handel är en certifiering för nätbutiker som visar konsumenten att du som e-handlare är en seriös aktör som står för tydliga, enkla och enhetliga villkor och att köpet sker tryggt och säkert. Du kan ansöka om certifieringen på Svensk Digital Handels hemsida.